作家：周军讼师.常见问题

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在商品房贸易的过程中，预报登记和预售备案是两个经常被说起的伏击想法，但好多购房者容易将它们欺压，殊不知这两者在法律性质、功能和着力等方面存在着显耀的相反。若是选错，可能会给购房者带来广泛的风险。

一、预报登记与预售备案的永别

1. 法律性质不同

预报登记：是由《物权法》（现《民法典》物权编）限定的一种不动产登记轨制，属于民事轨制。它是为了保险债权东谈主将来偶而达成物权，具有物权着力。举例，购房者对所购房屋苦求预报登记后，就领有了在将来条款熟谙时取得房屋整个权的期待权，况兼这种期待权具有造反第三东谈主的着力。

预售备案：是由《城市房地产照拂法》限定的行政照拂要领，属于行政照拂轨制。其主要想法是为了法式房地产阛阓的来往次第，便于政府部门对商品房预售四肢进行监管。

2. 本色功能不同

预报登记：想法在于保险买受东谈主请求过户的权柄，确保购房者在改日偶而班师取得房屋的整个权。经过预报登记，未经预报登记的权柄东谈主欢跃，刑事背负该不动产的，不发生物权着力。这就有用地防护了诞生商“一房二卖”、将房屋典质等毁伤购房者权益的四肢。

预售备案：一定进程上偶而防护“一房多卖”，因为诞生商在进行预售备案后，需要将房屋的联系信息在政府部门进行登记，增多了来往的透明度。然则，预售备案并不具有物权着力，无法像预报登记那样对房屋的物权变动起到强有劲的限制作用。

3. 操作经由及办理部门不同

预报登记：必须是在两边有预报登记的商定之后才能苦求，一般需要购房者和诞生商共同向不动产登记部门建议苦求，并提交联系的材料，如购房契约、身份解说等。办理过程相对较为严格，需要经过不动产登记部门的审核和登记。

预售备案：经常是由诞生商在坚强预售契约后，按照国度磋磨限定将预售契约报县级以上东谈主民政府房地产照拂部门和地皮照拂部门登记备案。在一些地区，房产来往中介公司也不错协助办理联系手续。

二、选错的风险

1. 靠近“一房多卖”风险

若是仅接收了预售备案，而诞生商不讲诚信，仍然有可能将还是预售备案的房屋再次出售给其他购房者。因为预售备案的着力较弱，无法收敛诞生商的这种负约四肢。在这种情况下，固然购房者不错依据预售契约根究诞生商的负约背负，但可能会靠近无法取得房屋整个权的窘境，耗尽大齐的时分和元气心灵去维权。

而接收预报登记后，在预报登记时刻，不动产登记机关不会办理其他东谈主的房产过户苦求，有用地根绝了“一房多卖”的状态，保险了购房者的正当权益。

2.房屋被典质的风险

若莫得进行预报登记，诞生商可能在购房者不知情的情况下，将房屋典质给银行或其他金融机构赢得贷款。一朝诞生商无法依期偿还贷款，银行有权对典质的房屋进行贬责，购房者的利益将受到严重毁伤。即使购房者过后发现并主张权柄，也可能靠近复杂的法律纠纷和经济耗损。

而经过预报登记的房屋，未经预报登记权柄东谈主的欢跃，房产无法从头办理典质登记，即便监犯办理了典质登记，也不发生物权着力，从而幸免了房屋被典质的风险。

3. 无法造反国法查封的风险

当诞生商因其他债务纠纷导致其名下的房产被国法机关查封时，若是购房者只进行了预售备案，可能无法造反国法查封。法院在彭胀查封要领时，购房者的购房权益可能得不到保险，所购房屋可能会被照章拍卖或用于偿还诞生商的债务。

但若是购房者办理了预报登记，凭证联系法律限定，不错向彭胀法院建议彭胀异议，请求捣毁法院的查封，保险我方对房屋的正当权益。

因此，在商品房贸易过程中要荒谬提防，预报登记和预售备案的相反，严慎接收并积极办理，以确保我方的购房权益得到最猛进程的保险。一朝选错，可能会堕入广泛的法律风险和经济耗损之中。

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